Когда имущество можно сохранить
ВВЕДЕНИЕ
ПРАВОВАЯ ОСНОВА
Ключевые нормы, регулирующие исключение имущества из конкурсной массы
Гражданский процессуальный кодекс РФ, статья 446. Устанавливает перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание. Пункт 3 части 1 — единственное пригодное для проживания жилое помещение (за исключением ипотечного).
Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статья 213.25. Регулирует формирование конкурсной массы при банкротстве физических лиц и отсылает к статье 446 ГПК РФ.
Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2021 № 15-П. Ключевое решение, изменившее практику: КС РФ признал, что исполнительский иммунитет не является абсолютным для роскошного жилья. Но одновременно закрепил гарантии сохранения жилья, достаточного для нормального проживания.
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан». Разъясняет порядок исключения имущества из конкурсной массы.
Определения Верховного Суда РФ по конкретным делам — формируют судебную практику, которая часто важнее прямых норм закона.
Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», статья 101. Виды доходов, на которые не может быть обращено взыскание.
По общему правилу, в конкурсную массу не включается единственное пригодное для проживания жилое помещение должника и членов его семьи.
Непригодность объекта для реализации
Случай 1. Второй объект фактически является единственным пригодным для проживания
Это самый распространённый и сильный аргумент. На бумаге у должника может числиться два объекта недвижимости, но один из них фактически не пригоден для проживания.
Примеры непригодности
Аварийное жильё. Дом признан аварийным и подлежащим сносу. Проживание в нём опасно для жизни.
Жильё, не соответствующее санитарным и техническим требованиям. Отсутствует отопление, водоснабжение, канализация, электричество. Дом не имеет крыши, окон, дверей.
Жильё в непригодных климатических или географических условиях. Дом находится в отдалённом посёлке без инфраструктуры, куда невозможно добраться круглогодично.
Недостаточная площадь. Доля в квартире составляет 2-3 кв. м на человека, что не соответствует учётной норме проживания (обычно 10-15 кв. м на человека в зависимости от региона).
Доказательства непригодности
Акт обследования жилищных условий от управляющей компании или администрации. Заключение строительно-технической экспертизы о состоянии здания. Справка о признании дома аварийным. Заключение санитарно-эпидемиологической службы. Документы о подключении (отсутствии подключения) к коммуникациям.
Если суд установит, что второй объект непригоден для проживания, он будет исключён из конкурсной массы, а первое жильё останется единственным пригодным.
Случай 2. Доля в праве общей собственности
Если должник владеет не целым объектом, а долей в праве собственности, её реализация на торгах часто бессмысленна и нарушает права других сособственников.
Незначительная стоимость имущества
Должник должен доказать, что имущество используется именно для профессиональной деятельности. Это подтверждается: регистрацией ИП или самозанятости, договорами с клиентами, налоговой отчётностью, квитанциями об оплате, свидетельскими показаниями.
Стоимость имущества не должна превышать 100 минимальных размеров оплаты труда (на 2025 год — около 2,2 млн рублей). Это установленный законом лимит.
Имущество не должно быть предметом залога.
Случай 4. Имущество, необходимое по состоянию здоровья
Если должник или члены его семьи имеют инвалидность или хронические заболевания, имущество, необходимое для обеспечения их нужд, исключается из конкурсной массы.
Примеры
Специально оборудованный автомобиль для инвалида (хотя это и не недвижимость, но важный пример принципа).
Земельный участок, на котором расположен дом, специально приспособленный для проживания инвалида (пандусы, подъёмники, расширенные дверные проёмы).
Санаторий или дача, используемая для реабилитации и лечения.
Доказательства
Справка об инвалидности. Медицинское заключение о необходимости использования конкретного имущества. Рекомендации лечащего врача.
Случай 5. Имущество членов семьи должника
По общему правилу в конкурсную массу включается только имущество самого должника. Имущество, принадлежащее членам его семьи, не подлежит реализации.
Но здесь есть важные нюансы
Имущество супруга. Если недвижимость приобретена в браке, она является совместной собственностью. В конкурсную массу включается только доля должника (обычно 1/2). Вторая половина остаётся у супруга.
Документы и доказательства
Должник владеет квартирой стоимостью 5 млн рублей, но на ней ипотека на 6 млн рублей. Реализация квартиры не принесёт денег другим кредиторам — всё уйдёт банку. Суд может исключить квартиру из конкурсной массы при условии, что должник продолжит платить по ипотеке.
Важно: это не отменяет право банка обратить взыскание на квартиру отдельно от процедуры банкротства. Но в рамках банкротства квартира не будет продаваться вместе с другим имуществом.
Случай 9. Неликвидное имущество
Если объект недвижимости настолько специфичен, что его реализация на торгах практически невозможна, суд может исключить его из конкурсной массы.
Примеры
Нежилое помещение в подвале без отдельного входа. Земельный участок в заброшенной деревне без дорог и коммуникаций. Недостроенный объект с высокой степенью износа. Доля в праве на общее имущество многоквартирного дома.
Доказательства неликвидности
Заключение оценщика о рыночной стоимости. Справка о несостоявшихся торгах (если такие были). Экспертное заключение о невозможности реализации.
Случай 10. Имущество, приобретённое с использованием специальных государственных выплат
Если недвижимость была приобретена или построена с использованием целевых государственных выплат (материнский капитал, военная ипотека, субсидии многодетным семьям, выплаты пострадавшим от стихийных бедствий), она может быть защищена от обращения взыскания.
Подача заявления в суд
Шаг 1. Инвентаризация имущества
До подачи заявления о банкротстве составьте полный список всего вашего имущества
Недвижимость (квартиры, дома, участки, гаражи, нежилые помещения). Доли в праве собственности. Транспортные средства. Денежные средства и ценные бумаги. Иное ценное имущество.
По каждому объекту соберите документы: выписки из ЕГРН, технические паспорта, документы о праве собственности, документы об обременениях.
Шаг 2. Предварительная оценка рисков
Определите, какие объекты могут быть включены в конкурсную массу, а какие защищены иммунитетом. Особое внимание уделите
Ипотечному имуществу (оно не защищено). Имуществу, проданному или подаренному за 3 года до банкротства (могут оспорить). Роскошному жилью (могут обратить взыскание).
Шаг 3. Подготовка доказательной базы
Для каждого объекта, который вы хотите исключить из конкурсной массы, подготовьте доказательства
Для непригодного жилья — акты обследования, экспертизы, справки о признании аварийным. Для доли в праве — документы о сособственниках, их согласии или несогласии на реализацию. Для профессионального имущества — документы о предпринимательской деятельности, налоговой отчётности. Для имущества по состоянию здоровья — медицинские справки, заключения.
Шаг 4. Подача заявления об исключении из конкурсной массы
В ходе процедуры банкротства должник, его представитель или финансовый управляющий вправе подать в арбитражный суд заявление об исключении имущества из конкурсной массы.
Заявление должно содержать
Описание имущества, подлежащего исключению. Правовое обоснование (ссылки на статьи 446 ГПК РФ, 213.25 Закона о банкротстве, иные нормы). Приложения — документы, подтверждающие основания для исключения.
Заявление рассматривается в рамках дела о банкротстве, отдельное дело не возбуждается.
Связь с другими способами защиты
Ошибка 1. Сокрытие имущества. Если финансовый управляющий или кредиторы обнаружат, что должник скрыл объект недвижимости, это может привести к неприменению правил об освобождении от долгов. Последствия — долги не спишутся.
Ошибка 2. Продажа имущества перед банкротством. Массовая распродажа активов за 3 года до банкротства приведёт к оспариванию сделок и возврату имущества в конкурсную массу.
Ошибка 3. Переоформление имущества на родственников. Фиктивные сделки с родственниками легко оспариваются. Суд вернёт имущество в конкурсную массу и может расценить это как недобросовестное поведение.
Ошибка 4. Отсутствие доказательной базы. Голословные заявления о непригодности жилья или профессиональном использовании имущества суд не примет. Нужны документы, экспертизы, справки.
Ошибка 5. Пропуск сроков подачи заявления. Заявление об исключении имущества нужно подавать до завершения реализации имущества. После этого изменить состав конкурсной массы сложно.
Ошибка 6. Неправильный выбор стратегии. Иногда выгоднее не исключать имущество из конкурсной массы, а договориться с кредиторами о мировом соглашении или реализовать имущество по рыночной цене и использовать деньги для погашения долгов.
Ошибка 7. Игнорирование позиции финансового управляющего. Если финансовый управляющий согласен с исключением имущества, суд удовлетворит заявление значительно быстрее. Конфликт с управляющим затянет процесс.
Судебная практика и выводы
Исполнительский иммунитет распространяется только на единственное пригодное для проживания жильё. Второй объект защищается по другим основаниям.
Каждое основание для исключения требует документального подтверждения. Голословные утверждения суд не примет.
Судебная практика последних лет всё чаще встаёт на сторону должников, если их требования обоснованы и не ущемляют права кредиторов без веских причин.
Роскошное жильё после 2021 года может быть реализовано даже при отсутствии второго объекта, но с предоставлением замещающего жилья.
Коротко о главном
С чего начать?
Собрать документы по объекту и участникам ситуации, получить актуальные сведения ЕГРН и определить, какое право или ограничение требует защиты.
Можно ли решить вопрос без суда?
Во многих ситуациях возможны переговоры, претензионный или административный порядок. Возможность зависит от основания спора и позиции второй стороны.
Почему опасно откладывать?
Могут измениться сведения ЕГРН, появиться новые владельцы и ограничения, а процессуальные или исковые сроки — истечь.
Важно
Материал носит информационный характер. Правовая стратегия зависит от документов, сроков и обстоятельств конкретного дела.
Оценим риски для вашей недвижимости
Разберём документы, историю объекта и финансовую ситуацию. Покажем доступные варианты защиты до суда, в споре или при банкротстве.